Земля следует за недвижимостью

Форвардные контракты в строительстве

Упоминание в процитированной норме договора об отчуждении ограничивает сферу ее применения договорными вариантами получения права на недвижимость, исключая при этом варианты приобретения недвижимости на основании прочих правоустанавливающих документов, определенных в Порядке № 7/5[1]. Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.

В любом случае до момента передачи права на земельный участок к покупателю должно произойти прекращение права на этот участок у продавца. Такое прекращение может произойти при использовании двух основных способов: отказ землевладельца от права собственности в пользу территориальной общины или государства (ст.142 Земельного кодекса) или согласие на изъятие земельного участка (ст.149 того же Кодекса). Однако отказ собственника влечет за собой риск передачи органом местного самоуправления или органом исполнительной власти части прилегающего к объекту недвижимости земельного участка третьим лицам. А вот согласие на изъятие предоставляется в пользу определенного лица, что делает этот вариант более безопасным для сторон сделки.

Статья 552

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Земля следует за недвижимостью

Своеобразие имущественных отношений в сфере недвижимости в Соединенном Королевстве проявляется еще и в том, что отношения не могут перейти от простого и понятного соответствия между единым собственником и единым земельным участком к долевой собственности. Стереотип британца таков, что собственник физически един, и принадлежащее ему имущество физически едино. Это верно до появления сособственников. Появление сособственников, т.е. такое положение, когда имущество едино (например, стандартный двухквартирный дом английского типа), а собственников двое, смущало британцев до 80-х годов ХХ века.

Своеобразие государственного устройства Соединенного Королевства трудно понять без изучения его развития в историческом плане. Это интересно, но не связано с темой данной статьи. Имущественные отношения в Соединенном Королевстве в сфере недвижимости легче понять в сопоставлении с аналогичными нормами в странах Центральных Европы, к краткому рассмотрению которых мы и переходим.

Дом с участком неразделимы

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Земля следует за недвижимостью

Др. вариант (ст.271 ГК, ст.35 ЗК) собственник земли Х разрешил построить Y сооружение на своей земле. Y будет собственником сооружения (он будет иметь полное право владеть пользоваться, распоряжаться этим сооружением по своему усмотрению, в т.ч. сносить), но у него будет право пользования землей (но не распоряжения), на которой стоит сооружение. Если Y продал свое сооружение Z, то у Z автоматически возникает право пользования землей Х. Если Х продал свою землю J, то товарищ Y (или Z) не лишается права на пользование данной землей.

В случае если Х продает построенное им же сооружение Y то к Y переходит и право собственности на землю Х (ст. 273 ГК). При этом Х не может продать отдельно землю без находящегося на это участке и принадлежащего ему сооружения (т.е. земля продается только с сооружением) — ст.35 Земельного Кодекса)

Недвижимость и земля: нотариальные препоны()

Абсурд ситуации заключается еще и в том, что природа возникновения кадастрового номера весьма непроста, а справки о присвоении этих номеров не на каждом углу раздают. Прежде чем возникнет так называемый кадастровый номер, необходимо как минимум выполнить геодезические работы по измерению территории участка. В ходе геодезических работ выполняется закрепление границ участка, определяется его конфигурация и целый ряд других параметров.

Из содержания указанной статьи следует, что неприватизированный, не оформленный в аренду или в пользование земельный участок не является полноценным объектом права, подлежащим государственной регистрации с присвоением уникального номера, позволяющего идентифицировать его среди огромного числа других участков на всей территории государства.

Земельный кодекс единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости

Так в основополагающей статье 130 ГК РФ, дающей определение недвижимого имущества, сказано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не земля и все, что стоит на ней и прочно с ней связано, а отдельно земельные участки и отдельно другие виды недвижимости — участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Договор купли-продажи недвижимости

Такое положение объясняется тем, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса. В п. 2 ст. 555 ГК указано, что цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка — это следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон. Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок. До момента государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок покупатель приобретает только возможность использования части земельного участка продавца.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется «концепция единого объекта недвижимости». По российскому праву, речь может идти только о принципе «единства судьбы недвижимости».

Земля следует за недвижимостью

Приобретение здания либо сооружения, земля под которыми не выкуплена, таит в себе массу подводных камней. В соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины (ЗК) к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования земельным участком в объеме и на условиях, имевшихся у предыдущего собственника недвижимости. На практике это оборачивается простым игнорированием данного права, защиты которому нет.

А теперь предлагаю осмыслить, а что же приносится в жертву, чьими правами мы расплачиваемся. Как уже указывалось выше, собственник недвижимости имеет исключительное право на аренду (пользование) земельного участка под объектом недвижимости. Незаключение договора аренды с ним препятствует праву собственника распоряжаться своим имуществом, улучшать его, полноценно использовать, а с декабря 2010 года еще и продать это имущество. На языке закона, это нарушение статей 19, 41 Конституции Украины, пункта 1 Протокола статьи 1 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод.

Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью

* Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку — договор аренды участка.

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура «параллельного» оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей: