Договор долевого участия это что

Покупка квартиры по договору долевого участия

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.

ДДУ – что это? Договор долевого участия: заключение

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Что такое ДДУ? Суть и оформление договора долевого участия

В ДДУ четко прописывается цена договора. Здесь будут присутствовать указания на сроки, в течение которых покупатель обязан расплатиться, а также порядок перечисления сумм в адрес предприятия. Обязательно указывают, по какой цене за квадратный метр предложение было реализовано. В момент передачи здания в эксплуатацию всю построенную жилплощадь обмеряют ответственные за это специалист. Если квартира окажется меньше запланированного, предприятие должно будет вернуть деньги. Если метраж будет больше, покупателю придется доплатить. Для вычисления этих сумм и пригодится информация о цене за квадратный метр.

Разбирая, что такое ДДУ, ПДДУ, как велики риски, необходимо в первую очередь проанализировать репутацию предприятия, с которым можно сотрудничать. Если разрешения нет, возможно, причина вовсе не в затягивании сроков виновниками, а в многочисленных проблемах, которые фирма скрывает от общественности. Известно много случаев, когда причина была в отсутствии прав на землю, пренебрежении экспертизами, техническими условиями. Если предприятие не исправит эти недочеты, разрешения не будет выдано вообще, и тогда дольщики окажутся в крайне неприятной ситуации.

Особенности договора долевого участия в строительстве — что значит купить квартиру по ДДУ

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает ДДУ (расшифровка — Договор Долевого Участия) в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ при покупке квартиры.

1. Дата и место подписания ДДУ.
2. Данные сторон-участниц.
3. Четкое определение приобретаемого объекта недвижимости со ссылкой на проектную документацию («строительный» адрес). Описание квартиры (на каком этаже, сколько комнат, площадь и т.д.). Обязательства застройщика передать квартиру инвестору после получения разрешений на ввод здания в эксплуатацию. Перечень материалов, используемых для строительных и отделочных работ.
4. Срок (чаще это – месяц или квартал года), когда объект будет передан участнику долевого строительства.
5. Стоимость квартиры, срок и порядок внесения денег. При этом за расчетную единицу принимается квадратный метр жилья и указывается его стоимость. Цена кв.м является окончательной и изменению от возможных колебаний рынка не подлежит.
6. Ответственность сторон за неисполнение пунктов договора. Покупателю грозят пени в случае просрочки внесения очередного платежа (при рассрочке), юридическому лицу придется оплатить в пользу дольщиков каждый день просрочки сдачи жилья в эксплуатацию.
7. Обязательства по гарантиям на сданный объект (устранение недостатков, выявленных при приеме-передаче или последующей эксплуатации). Продолжительность гарантийного срока.
8. Ответственность застройщика за риск утраты или повреждения объекта до его передачи дольщику (В этом случае либо своими силами застройщик должен ликвидировать ущерб, либо компенсировать за счет средств страхования).
9. Возможность/невозможность отчуждения объекта в период возведения здания. В первом случае это допускается лишь с согласия и при участии застройщика.
10. Условия расторжения договора.
11. Обязательства по регистрации документов в Росреестре.
12. Пункт об обязательной оплате коммунальных и эксплуатационных расходов за первые 3-4 месяца с момента передачи объекта дольщику. Обычно оплата производится перед самым получением ключей и подписанием акта-приема недвижимости.
13. Приложение, являющееся неотъемлемой частью договора, содержащее схему или чертеж приобретенного объекта. Это графическое изображение этажа, включающее все квартиры, лифтовые шахты и запасные лестницы. Приобретенный объект выделен цветом. Обозначена площадь каждого помещения квартиры, лоджии.
14. Паспортные данные дольщика, юридические реквизиты застройщика, подписи.

Что такое ДДУ

Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ

• Если вы покупаете квартиру у ЖСК, то фактически вы платите как за будущую квартиру, так и пай за вступление в ЖСК. Т.е. в негативных ситуациях это будет два разных процесса возврата, и сумма, отданная за вступление в члены жилищно-строительного кооператива, будет потеряна.
• У ЖСК нет ограничений по итоговой стоимости квартиры. Т.е. если в договоре долевого участия, заключенного в 2020 году, должна быть прописана цена и она же должна быть итоговой, то в ЖСК все иначе. Да, в договоре будет цена – но общим решением ЖСК ее можно поменять. Поэтому квартира в ЖСК только сначала может быть привлекательной в части цены. Затем же по разным причинам ценник скорее всего вырастет до уровня обычной новостройки по договору долевого участия.
• Вы не сможете спокойно продать свою будущую квартиру – придется получать согласие общего собрания ЖСК и их согласие на вступление покупателя в члены этого ЖСК
• Вы не застрахованы от двойных продаж недвижимости – т.е. в силу отсутствия обязанности регистрировать договор ЖСК в Росреестре также, как это происходит в случае договора долевого участия, застройщик может продавать вашу же квартиру нескольким людям – такая схема мошенничества нередка на Российском рынке недвижимости.

Договор долевого участия: куда смотреть

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор паенакопления в случае Откроется в новой вкладке.»>приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

ДДУ: понятие, риски и тонкости оформления

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Расшифровка договора ДДУ в строительстве

• сначала застройщик и гражданин, юридическое лицо согласовывают все тонкости такого соглашения, при этом оговаривают суммы первоначального взноса, общей стоимости доли (объекта будущей недвижимости), а также сумму и сроки периодических платежей;
• далее идет подписание самого договора, при этом пайщики должны убедиться, что в нем указаны все реквизиты застройщика, включая юридический адрес, место нахождения, руководящий состав, а также банковские реквизиты;
• следующий шаг это регистрация договора, о порядке таких действий будет рассказано ниже;
• последнее, это проведение оплаты, первоначальный взнос уплачивается только после того, как долевой участник получит на руки зарегистрированный договор со всеми реквизитами.

• Федеральный закон под номером 124 о долевом участии в строительстве, который регулирует основные права и обязанности сторон (участников), дает понятие ДДУ, а также устанавливает типичный договор;
• Гражданский кодекс, который регулирует основные понятия договоров.