Содержание
Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Вид Объекта Недвижимости Аренда. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.
Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.
Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Помещения как составляющие части здания
Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.
Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.
При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, — это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.
Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.
Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.
Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой — ограничен в участии.
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (статьи 1, 26 Закона N 122-ФЗ).
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.
Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.
Сроки договора
Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей — имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.
Аренда предприятия
Если подписывается документ по поводу недвижимого имущества, чей срок аренды — более 1 года, то соглашение подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Виды договора аренды
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только по согласию собственника, а недвижимого имущества — без его согласия.
Договор аренды. Предмет договора
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
Особенности договора аренды недвижимого имущества
6.3. При выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п. 6.2 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей (в части фиксированного платежа (если в п. 5.1 выбран порядок оплаты, предусматривающий переменный платеж)) за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.
Предоставление арендованного имущества
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
- Физическое лицо должно представить паспорт.
- ИП, к тому же: документы, свидетельствующие о том, что он зарегистрирован в ФНС в установленном порядке и ему присвоены номера ИНН и ГРН.
- От собственника – юридического лица потребуются следующие бумаги:
- устав и (или) учредительный договор;
- свидетельства или выписка, где указаны номера ИНН и ОГРН;
- приказ (решение) о назначении руководителя;
- доверенность на заключение договора;
- паспорт представителя юридического лица.
Но есть и свои недостатки. Если в процессе совершения сделки не участвует специалист, скажем, человек с юридическим образованием, то вполне реально стать жертвой мошенников. Это, пожалуй, единственный минус. Но риск велик. Он вполне может перекрыть все плюсы.
Преимущества и недостатки сделок без участия посредников
- Собственником представляется человек, который не является таковым. Всегда нужно внимательно изучать паспорт контрагента, другие документы. Смотреть, на чье имя оформлены правоустанавливающие бумаги.
- Объект недвижимости находится в обременении. Например, он арестован и скоро будет продан на торгах, имеется субаренда и так далее. Конечно, решить проблему можно. В некоторых случаях, вполне реально получить компенсацию от собственника, который умолчал об обременениях. Но лучше сразу проверить, что с зданием или помещением все в порядке.
- Объект недвижимости имеет недостатки. За умолчание о скрытых дефектах всегда отвечает собственник. А вот, если арендодатель проглядел недостатки или же не настоял на указании их перечня в передаточном акте, то могут быть проблемы. Собственник, к примеру, может заявить, что, на момент заключения договора, все было в порядке, и потребовать возмещения убытков.
Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
- срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.
Такие виды аренд касаются всевозможных транспортных средств. В стандартном варианте передается только сам автомобиль (трактор, комбайн и так далее). Если используется такой подвид, как фрахт, то попутно вместе с транспортом передается и водитель для него. Но оплачивать услуги этого человека отдельно не нужно. Арендатор платит только фиксированную сумму арендодателю, а уже тот самостоятельно рассчитывает заработную плату водителя. Примерами такого типа сделки могут служить те виды транспорта, которые используются на свадьбах. То есть установлен срок, допустим, он составит 6 часов, на протяжении которых арендодатель вправе приказывать водителю, куда ехать (в рамках разумного). За это он, в свою очередь, уже заплатил. Сразу по окончании срока действия договора водитель может просто развернуться и уехать. Чаще всего предусматривают возможность продления сделки на ещё какое-то время. Следует учитывать, что водитель – живой человек со своими естественными потребностями (поесть, сходить в туалет, поспать, отдохнуть и так далее).
Транспорт и фрахт
Необходимость отдавать во временное пользование тот или иной объект, предмет, недвижимость или землю возникла очень давно. Чтобы более-менее разумно и логично подходить к данному вопросу, были разработаны различные виды аренд. Общая их суть заключается в том, что владелец некого имущества по доброй воле передает его другому лицу. При этом право собственности все равно никуда не пропадает. Есть некоторые обязанности обеих сторон сделки, которые могут значительно различаться в зависимости от предмета договора и особенностей взаимоотношений.
Арендодатель и арендатор
Во многих случаях виды аренд касаются недвижимости, оборудования, техники, транспорта и так далее. Но это только часть всего, что может быть передано во временное пользование. Так, к примеру, схожие условия действуют и касательно программного обеспечения, торговых марок и тому подобных элементов, не существующих в материальном выражении.
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.
И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Срок аренды недвижимости
Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.
Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.
Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.
Особенности
Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.
Загрузка...
