Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как продать квартиру с незаконной перепланировкой. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Что касается продажи, то здесь никто ничего не запрещает. Законы в России не ограничивают сделки по таким объектам недвижимости. Вопрос в том, как быстро вы найдете человека, готового купить вашу квартиру, и за какую цену.

1. Переустройство

Если собственник откажется выполнять предписание, его дело направят в суд. Там уже не дают выбора: придется убрать все изменения. Иначе квартиру продадут на торгах, а стоимость вернут не полностью — за вычетом расходов на аукцион и компенсаций пострадавшим жильцам (когда они есть).

Что можно узаконить, а что нет?

Это значит, что узаконивание работ, выплата штрафа и возможный суд (если планировка повредила имущество) ложатся на плечи следующего владельца. Далеко не каждый захочет через это проходить. К тому же чем сильнее ремонт влияет на общую конфигурацию дома и его несущую способность, тем больше риск лишиться жилья, если не закончить узаконивание в срок.

5. Мы Продали квартиру с неузаконенной перепланировкой за наличный расчёт.Купили на эти деньги и ипотеку большую квартиру. Сейчас покупатели нашей квартиры хотят расторгнуть договор продажи через суд на основании неузаконенной перепланировки, хотя они были в курсе что у нас перепланировка не узаконена.

Выбор города

5.2. Не факт, что суд будет на Вашей стороне! Обязанность на получение разрешения перепланировки лежит на собственнике, значит на Вас. Вы обязаны были узаконить. Во всяком случае решение может быть разным, например, на вас могут возложить расходы по узакониванию. Можете заключить мировое соглашение, что Вы оплачиваете.

7. Законна ли продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

4.1. Вы не верно ставите вопрос. А он не в тех. паспорте, а в том, что в квартире есть неузаконенная перепланировка.
Она должна быть узаконена, и после этого в кадастровый паспорт должны быть внесены изменения. Тех.паспорт уже ничего не значащий документ. Необходимо вносить изменения в кадастр.
Продавец должен узаконить перепланировку, а потом покупайте. Либо ищите иные варианты.

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

• Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
• Демонтаж сантехники.
• Объединение балкона или лоджии с комнатами.
• Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Если переделка не узаконена

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

Законная

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

Незаконная

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически «под топором» пожизненно.
3. Найти покупателя на квартиру «как есть» — просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику — даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать «как есть» и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

Проверено ЦИАН

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

Виды разрешенной перепланировки

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Что категорически нельзя менять

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

• Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
• Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
• Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
• Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Обязательная документация для перепланировки

• Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
• Перенос дверного проема на некапитальную стену.
• Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
• Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье «Перепланировка — узаконить по эскизу«.

Тонкие красные линии в вашем плане

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит очень не маленьких денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Продажа без узаконивания перепланировки

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

• ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
• продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
• уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
• такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем. Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния. В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

• Перепланировку, для проведения которой собственник вообще не обращался в государтсвенные службы за разрешением;
• Перепланировку, которую по закону в принципе проводить нельзя. Это может быть демонтаж систем, перенос несущих конструкций и многое другое;
• Перепланировку, которая была согласована, но прошла с нарушениями и из – за этого законом признана быть не может.

Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить. Покупка должна осуществляться после изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой. Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, после регистрации.

Существуют дополнительные меры воздействия на собственника, что гарантирует узаконивание сделки должным образом. В противном случае квартира выставляется на торги, а вырученные средства покрывают ремонтные работы по восстановлению объекта.

Как выявляют нарушителей?

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца, когда переделки отразятся в планах БТИ. Подписывая договор купли-продажи, покупатель возлагает на себя дополнительные обязанности.

Зачастую творческая фантазия жильцов превосходит первоначальный замысел проектировщиков, подталкивая хозяев на перестройку жилья, оставляя приведение документального соответствия с фактическим состоянием на будущее. Вопрос о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, возникает при отчуждении и проблемах при поиске покупателя. Улучшение конструкции помещения вместо повышения цены чревато не только необходимостью снижения, но и риском остаться без клиентов, желающих приобрести проблемную недвижимость.

Необходимость согласования перепланировки и виды

Если расчёт осуществляется покупателем за счёт собственных средств без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевающей компенсацию за неудобства по узакониванию. Согласно статистическим данным, падение стоимости составляет порядка 10 – 20 % в зависимости от вида проведённых строительных вмешательств в конфигурацию.

Алгоритм продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Кредит на приобретение проблемного жилья выдаёт далеко не каждый банк. Можно ли продать квартиру с перепланировкой, неузаконенной официально, — в ипотеку, определяется решением банка о предоставлении кредита или в отказе от финансирования. Ряд финансовых организаций перестраховываются, отвечая отказом в кредитовании, или обязывают нового собственника узаконить процедуру на протяжении полугодичного срока.

Покупателю любой квартиры следует сверять текущую планировку с планом БТИ. Любые расхождения указывают на перепланировку жилплощади. Необходимо ознакомиться с разрешением или согласовать возможность узаконить существующие изменения.

Ответственность за перепланировку

• Установка электрических плит, вместо приборов, работающих на газе.
• Переустановка газовых и электрических нагревательных приборов.
• Установка, монтаж, переоборудование ванных и туалетных комнат.
• Монтаж новых и демонтаж старых элементов трубопроводных и электрических сетей, в том числе для установки душевых кабин, стиральных и посудомоечных машин и иных современных приборов бытового назначения.
• Снос или перенос перегородок.
• Увеличение жилплощади за счёт помещений вспомогательного назначения (тамбуры, кладовые).
• Перенос или обустройство новых дверных проёмов.

Разновидности неузаконенной перепланировки

• Увеличения пространства вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет) за счёт комнаты более чем на 25% от жилой площади.
• Обустройство арочного проёма между кухней и комнатой, в случае, если на кухне установлено газовое оборудование.
• Демонтаж несущих стен.
• Монтаж, демонтаж, перенос коммуникаций общедомового назначения.
• Перенос туалетной и ванной комнат на места, под которыми расположены жилые помещения у соседей, за исключением двухуровневых квартир, когда перепланировка делается на втором этаже этой же квартиры.
• Монтаж тёплого пола и/или радиаторов на балконе (лоджии, веранде), работающих за счёт общедомового отопления.
• Увеличение размеров балкона (лоджии, веранды) за счёт жилой площади, кроме случаев обустройства арочных проёмов, шириной не более 1 м.