Автоматическое продление договора аренды

Пролонгация договора аренды

А согласно 4 пункту ст. 421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ). С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст. 450 ГК Российской Федерации).

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Допустимо ли в договоре аренды здания условие об автоматическом продлении

Допустимо, обычно такой пункт дается в следующей редакции: «Договор считается пролонгированным на прежних условиях, если не позднее . (такого-то числа — как правило, за 20 дней до срока окончания Договора) ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону об отказе в продлении Договора либо о необходимости изменения его условий. В этом случае договор считается пролонгированным на настоящих условиях на срок . «

Гражданским законодательством определены случаи автоматической пролонгации ряда договоров в связи с отсутствием отказа от их продления (ст. ст. 540, 621, 684, 1016 ГК РФ). В частности, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Из смысла нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ следует вывод, что в указанном случае договор продлевается на неопределенный срок автоматически (то есть при отсутствии какого-либо дополнительного документального оформления намерения сторон о продлении аренды).

При автоматическом продлении договора аренды арендатор вправе продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям

Однако в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса оговорено, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. А пункт 2 статьи 610 ГК РФ гласит: в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заранее предупредив об этом другую сторону.

Договор аренды имущества может быть пролонгирован «автоматически», если в нем (или в дополнительном соглашении) оговорено, что после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон данный договор считается продленным на прежних условиях. Может ли арендатор после такой пролонгации продолжать амортизировать капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, произведенные в арендуемые объекты? В Минфине полагают, что такое право у арендатора есть (письмо от 03.05.11 № 03-03-06/2/75).

Автоматическое продление договора аренды

Традиционно договаривающиеся стороны прямо в основном договоре оговаривают возможность и условия пролонгации договора. В такой ситуации договор продлевается автоматически, если до окончания срока договора одна из сторон не заявит о своем отказе в пролонгации договора. В случае же, когда условия автоматической пролонгации всё же не были прямо оговорены в основном договоре, а стороны имеют намерение продлить договор на новый срок, достаточно заключить дополнительное соглашение о продлении договора. Пример такого допсоглашения приводим ниже.

_____________________________ именуемый в дальнейшем __________________, в лице ______________________________, действующего на основании ________________________________, с одной стороны, и ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем ______________________, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору № _____ о ______________________________ от «___» _____________ 2011 г. о нижеследующем:

Договор аренды жилого помещения

1.8. В случаях, когда недостатки арендованного жилого помещения были оговорены при заключении договора или были известны Арендатору либо должны были быть выявлены им при осмотре объекта аренды при заключении договора или передаче его Арендатору в пользование по договору, Арендодатель не отвечает за подобные недостатки.

1.7. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков. При этом Арендатор может потребовать от Арендодателя возмещения своих нарушенных имущественных интересов или потребовать досрочного расторжения настоящего договора аренды жилого помещения.

Нюансы оформления соглашения к договору аренды нежилого помещения, образец документа

• В обязательном порядке указывается договор, приложением к которому является соглашение.
• Город, дата подписания.
• Данные арендодателя, основания, на которых он действует (устав, свидетельство права собственности).
• Информация об арендаторе, на основании чего действует арендатор.
• Изложение сути договоренности в виде пронумерованного списка с подробным описанием изменений.
• Дата вступления документа в силу.
• Количество подписанных экземпляров, у кого они хранятся.
• Реквизиты сторон.
• ФИО и подписи участников.

Пример: «Пункт 3.1 договора № 34 от 25.09.2020 излагается в следующем виде …», «Пункт 4.5 договора №34 от 25.09.2020 считать недействительным».

• Скачать бланк дополнительного соглашения договора аренды жилого (нежилого) помещения
• Скачать образец дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды нежилого помещения

Автоматическое продление договора аренды

Следовательно, если после истечения 11-месячного срока договора аренды недвижимости арендатор, руководствуясь нормой статьи 764 ГК, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды, то с момента истечения срока договора он считается снова заключенным на 11-месячный срок и не нуждается в нотариальном удостоверении. При этом следует подчеркнуть, что, в соответствии с нормой части 4 статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), такой договор аренды будет считаться не возобновленным, а продленным (а потому подлежит нотариальному удостоверению).

Условие о пролонгации срока ­аренды, на мой взгляд, целесообразно рассматривать как условие об изменении срока аренды в будущем. При этом стороны обусловливают изменение срока (то есть изменение своих прав и обязанностей) отлагательным обстоятельством, которое может и не наступить (часть 1 статьи 212 ГК). Ведь на момент заключения договора сторонам неизвестно: будет противоположная сторона в будущем пролонгировать срок аренды путем отсутствия возражений относительно продления договора или нет. Поэтому факт отсутствия возражений сразу обеих сторон (как нанимателя, так и наймодателя) носит для каждой из них объективный и вероятный характер. Саму же пролонгацию в форме отсутствия возражений каждой из сторон относительно продления срока аренды целесообразно квалифицировать как совершение сделки каждой из сторон в форме так называемого «отрицательного действия» (то есть молчания относительно прекращения договора) во исполнение условия договора о возможности изменения его условия о сроке аренды.

Продление срока действия договора

• Заключение договора в новой редакции.
• Заключение соглашение об изменении условий договора в части срока его действия.
• Заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора поставки.
• Обмен письмами, то есть направление одной стороной письменного предложения (оферты) о продлении срока действия договора, и получение от другой стороны письменного согласия на это предложение (акцепта).
• Совершение на договоре надписи о том, что его действие продлено по соглашению сторон с указанием срока, с проставлением подписей и печатей сторон.
• Порядок продления срока может быть установлен самим договором. В этом случае стороны обязаны его соблюдать.

В соответствии со статьей 405 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) стороны вправе продлить действие договора на новый срок. Продление срока осуществляется в таком же порядке, в каком заключается сам договор. Продление срока действия договора по взаимному согласию сторон возможно в любое время, даже после окончания срока его действия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Главное здесь – отсутствие разногласий.

Договор аренды земельного участка

• находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
• занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
• используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
• отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
• используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
• на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

• приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
• подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.