Альтернативная сделка купли продажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – риски

В альтернативной сделке участвует сразу несколько собственников, от трёх и более. Один человек продаёт свою квартиру, чтобы на вырученные деньги приобрести новое жильё. Это первый участник сделки. Он находит покупателя на свою квартиру – это вторая сторона. Также он выбирает новую квартиру, которая устраивает его по всем параметрам. И её продавец – это уже третья сторона сделки. Это самый простой вариант. Но ведь продавец последней квартиры тоже может планировать купить вместо неё другую. И так снова и снова.

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание

Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя. Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки. Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге — городе, известном своим особенным языком, — альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.

Альтернативная сделка: как это работает

Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

Как проходит альтернативная сделка купли продажи

Тут у многих возникает вопрос, а если Иван не отдаст ключ Марии после того как документы пройдут регистрацию? — В этом случае, Мария не отдаст Ивану расписку о получении денежных средств, и у Ивана не будет подтверждения того, что он передал деньги за квартиру, а Мария может обратиться в суд и требовать возврата квартиры. Во вторых, ключ не является условием доступа, при наличии у Марии необходимых документов для доступа к ячейки, она может прийти в банк, показать документы, и сказать что ключ от ячейки она потеряла, в этому случае, она заплатит штраф за утерю ключа (как правило это сумма не более 5.000 рублей) и ее допустят к ячейки. КЛЮЧ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ УСЛОВИЕМ ДОСТУПА.

Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры

При регистрации, если одно из нескольких соглашений не проходит по каким-то причинам, то страдают именно участники этого договора. При этом под ударом находятся все остальные договоренности в отсутствие у одной из пострадавших сторон средств на исполнение обязательств перед другой.

Альтернативная продажа квартир: особенности сделки

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом. Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи. Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Если договор определяет сделку равноценной – контрагенты проводят взаиморасчёты, исключая из финансовой схемы заинтересованное лицо. По преимуществу используется банковская ячейка, куда покупатель старой квартиры кладёт деньги, а продавец нового жилья забирает их после регистрации.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Передача денег при альтернативной сделке

По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.

Что такое альтернативная сделка

Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Что такое — тип продажи альтернатива

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернативная сделка при продаже квартиры

Сегодня классический прямой обмен, имеющий место в советские времена, встречается очень редко. Во-первых, потому, что в данном процессе могут принимать участие только неприватизированные квартиры. Во-вторых, обязательным условием является необходимость полностью перепрописать всех жильцов из одной жилплощади в другую и наоборот.

Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

1. Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
2. Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
3. Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.