Как можно продать квартиру в ипотеке

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как можно продать квартиру в ипотеке. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Да, банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

Стоит отметить, что этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не способны далее гасить ипотечный кредит (заем), намного выгоднее договориться с кредитором продать квартиру самостоятельно и погасить задолженность — в этом случае вам не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также начисленные пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотечный кредит (заем) вследствие особых обстоятельств, обговорите это с банком (иным кредитором). Возможно, в некоторых случаях вам пойдут навстречу и помогут рефинансировать ипотечный кредит (заем).

Каков порядок действий?

В остальном процесс продажи квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не сильно отличается от продажи квартиры с гражданской ипотекой. Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо сначала погасить ипотечный кредит (заем). Для этого многие военные берут потребительский кредит в банке, гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают уже со средств, вырученных от продажи квартиры.

Интересно другое, – кто готов покупать такое жилье, кому понадобится объект с обременением. Как оказалось, в большинстве случаев подобные сделки проходят с выгодой для покупателя. Особы, согласившиеся приобретать ипотечную квартиру, получают ее по сниженной стоимости. Опытные риелторы пользуются этой схемой. Откликнувшиеся на объявление найдутся и среди людей, которые хотят попасть в тот жилой комплекс, где у вас жилплощадь.

Самостоятельная продажа квартиры, взятой в ипотеку

Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.

Азбука Недвижимости

• ребенку, на которого был выдан сертификат, исполнилось 3 года;
• обязательно нужно получить разрешение от органов опеки;
• приобретается новое жилье, чтобы права чада не нарушались. Это подтверждается соответствующими документами.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка. Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — Договор задатка при покупке квартиры). По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Все шаги прозрачны и понятны всем участникам сделки. К тому же, так тратится меньше всего времени, и не надо ждать банковского решения. Но продавец, как только получит задаток, в любой момент может отказаться от продолжения, заболеть, умереть, или попросту перестать отвечать на звонки и письма. Закон будет защищать покупателя, но процесс судебного разбирательства может затянуться.

Продажа с выплатой долга в процессе сделки

Чтобы продать квартиру с обременением по ипотеке, не получится обойтись одним лишь договором купли-продажи. В любой ситуации понадобится обращение в банковскую организацию. А далее возможен один из следующих вариантов развития событий.

Методы продажи

Принцип такого подхода крайне прост, но осложнения начинаются при поиске покупателей. Они обязаны располагать наличными деньгами. Если таковой гражданин отыскался, остается взять у него задаток для покрытия остатка по ипотеке. А дальше объект освобождается от всяких обременений и продается по стандартной схеме.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.