Продажа квартир по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Так, в определении ВАС РФ от 27 июня 2012 г. указано, что «по условиям соглашения от 28.10.2009 должник уступил обществу за 200 000 руб. принадлежащее ему… право требования у застройщика передачи в собственность нежилого помещения. Затем в результате заключения нескольких договоров цессии… право требования перешло к Т. Конкурсный управляющий оспорил соглашение об уступке права от 28.10.2009… суд… пришел к выводу о наличии оснований для признания… сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Установив, что общество не исполнило обязательств по оплате уступленного права, и принимая во внимание неоднократный переход права требования к третьим лицам, суд отказал в применении последствий недействительности сделки».

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Продажа квартиры по переуступке права — что это такое

1. Уведомление о продаже недвижимости. Делается или офисе фирмы, или письменно.
2. Застройщик должен быть согласен с продажей. В некоторых случаях за такое согласие застройщик может запросить определённый процент от сделки.
3. Получить справку об отсутствии долгов.
4. Необходимо разрешение супруга(и) на продажу такой квартиры, которое заверит нотариус.
5. Если квартира ипотечная, банк должен согласиться со сделкой. Согласие будет получено лишь после полной оплаты долга по кредиту.

Встречаются случаи двойной переуступки прав. Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации, если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.

Переуступка в новостройке

Купить квартиру по переуступке в новостройке можно на очень выгодных условиях. Застройщики еще на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, нередко прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка недвижимости в недостроенной новостройке по договору долевого участия ( ДДУ). Покупка — продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись, пока достроится дом.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

• Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
• Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
• Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
• Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.