Купил квартиру с неузаконенной перепланировкой

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Купил квартиру с неузаконенной перепланировкой. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Условия договора о «чистоте» квартиры

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Какие перепланировки бывают незаконными?

К таким изменениям относятся возведение декоративных арок и ниш, если они не изменят конструкцию всей квартиры путем искажения несущих стен, замена радиаторов отопления и электропроводки и т.д.

Какие риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?

• Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
• Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
• Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
• Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

• Назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
• Структура жилого здания.
• Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

В ипотеку

• Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
• Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
• Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
• Устройство встроенной мебели.
• Установку антенн, систем кондиционирования.
• Замену электроприборов.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

На что обратить внимание

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ «Разрешение на проведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».
Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Юридические операции с жилплощадью требуют особой тщательности и грамотной работы с документами. Основными бумагами, участвующими в этой операции, являются технический и кадастровые паспорта, данные в которых должны четко соответствовать действительности. И если в квартире была проведена перепланировка, то это может создать некоторые трудности, которые проявят себя и при купле – продаже.

Какая перепланировка незаконна?

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями. В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено. С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Чего делать нельзя

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Что такое незаконная перепланировка?

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

14. Мы Продали квартиру с неузаконенной перепланировкой за наличный расчёт.Купили на эти деньги и ипотеку большую квартиру. Сейчас покупатели нашей квартиры хотят расторгнуть договор продажи через суд на основании неузаконенной перепланировки, хотя они были в курсе что у нас перепланировка не узаконена.

23.1. Владислав, сомневаюсь, что это достаточный аргумент для оспаривания сделки.
Дело в том, что Статья 554 Гражданского кодекса «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

8. Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой. С чего начать, чтобы узаконить?

14.1. Суд может поступить двумя способами: удовлетворить исковые требования или отказать в их удовлетворении. Если заявлено требование о расторжении договора, то вам нужно будет доказывать в суде, что оснований для этого нет. Посмотрите статьи 450-451 ГК РФ.
Ваши покупатели, скорее, хотят признавать договор недействительным.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (Откроется в новой вкладке.»>п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.

Определение

В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Процедура узаконивания

• Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
• Покупка в ипотеку
• Риски покупателя
• Выявление незаконной перепланировки третьими лицами
• Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку
• Основания для расторжения договора купли-продажи

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Вернуть, как было

1. Демонтаж капитальных стен.
2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

• Нарушающие условия проживания других жильцов;
• Размещение отопительных приборов на балконах;
• Установка полов с подогревом, запитанных от системы отопления;
• Демонтаж несущих стен;
• Увеличение площади квартиры путем присоединения мест общего пользования;
• Уменьшение или демонтаж вентиляционных каналов;
• Расположение помещения, в котором проведена вода над жилым помещением.

Ответственность продавца и покупателя

Ответственность за наличие в доме незаконного перепроектирования несет собственник квартиры. Пользоваться жильем в таком виде можно до тех пор, пока не придут представители соответствующих органов с проверкой, к примеру, по жалобе соседей или обслуживающей коммунальной службы. Представители коммунальных служб могут обнаружить факт перепланировки при обходе с целью проверки функционирования коммуникаций и счетчиков или при устранении аварии.

Узаконивание перепланировки

• Покупатель имеет право требовать в суде расторжения договора, так как это является существенным недостатком, скрытым продавцом;
• Покупатель может обратиться в суд с требованиями возмещения затрат, связанных с узаконением.