Как жилое перевести в нежилое

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как жилое перевести в нежилое. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

Понятия и нормативная база

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

Шаг 5. Проведение общего собрания собственников

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Когда нужна перепланировка?

На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.
Регистрация права собственности

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Причины для отказа

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Подробно о том, как изменить статус жилья из жилого помещения в нежилое, а также какие для этого нужны документы, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, в каких случаях не разрешается сменить назначение объекта не допускается и что делать при получении отказа.

1. Сбор документов, необходимых для подачи заявления в межведомственную комиссию.
2. Подача заявления о переводе помещения в статус нежилого или жилого в Департамент Управления Имуществом (о том, что входит в пакет документов для перевода помещения из нежилого в жилое и как написать заявление, можно узнать здесь).
3. Дождаться разрешения. В случае отказа указывается причина, после устранения которой, следует повторить предыдущие пункты.
4. Обращение в Бюро технической инвентаризации для того, чтобы определить стоимость перевода помещения из жилого в нежилое. Это можно сделать как напрямую в БТИ, так и через Многофункциональный центр.
5. Дождаться решения комиссии о стоимости перевода помещения в новый статус.
6. Оплатить получившуюся разницу.
7. Зарегистрировать право собственности на объект в местном Управлении Росреестра.

Когда может потребоваться в многоквартирном доме?

За изменение назначения помещений в разных регионах России отвечают Управление жилищного фонда департамента муниципального владения, департамент жилищной политики и жилищного фонда и другие органы местного самоуправления. Но проще всего заниматься этим вопросом через местный Многофункциональный центр.

• Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
• На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
• От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
• Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:

Если все условия выполнены, то можно готовить документы для того чтобы перевести жилое помещение под нежилое. Если какие-то условия отсутствуют, то необходимо их устранить. При проведении перепланировки необходимо будет её сначала узаконить, потом только делать.

Процедура перевода

Можно перевести часть жилого дома в нежилое помещение, а часть оставить для проживания людей? Можно, но нужно ориентироваться на местную практику. Так, в одном муниципальном образовании могут признать дом в несколько этажей единым жилым помещением, и выдать отказ. В другом, признают многоквартирным строением, и дадут разрешение на смену статуса первого этажа. Тогда можно будет открыть магазин, мастерскую или иной бизнес.

Когда можно не переводить

Можно выделить одну комнату под рабочую зону, и вести дело. Главное условие – отсутствие помех соседям и своевременное внесение налогов в местный бюджет. В противном случае надомная деятельность может быть запрещена, а самозанятый привлечён к ответственности за неуплату налогов.

Основные расходы при условии, что все этапы собственник проходит самостоятельно, придутся на заказ технической и проектной документации. В неё входит экспликация и поэтажный план здания, техпаспорт и технический план. Также существенную сумму составит разница в стоимости помещения после перерасчёта в БТИ. Кроме того, придётся заплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

При переводе жилой недвижимости в статус нежилой, или, наоборот, необходимо пройти несколько этапов. Придётся собрать большой пакет документов, пройти согласования в ответственных за это инстанциях, получить согласие большинства соседей, если это многоквартирный дом.

Когда может потребоваться в многоквартирном доме?

Подробно о том, как изменить статус жилья из жилого помещения в нежилое, а также какие для этого нужны документы, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, в каких случаях не разрешается сменить назначение объекта не допускается и что делать при получении отказа.

Необходимо получить письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к вашему помещению. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Цель перевода помещения в нежилое

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ : количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Готовим необходимые документы

Кофейня, пекарня, пиццерия, салон красоты, аптека, офис или магазин детской одежды — вариантов бизнеса, повсеместно занимающего первые (и не только) этажи многоэтажек, очень много. И если это продуктовый магазин, где продают алкоголь, жители дома не всегда рады соседству.

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление на выдачу доверенности, по которой выдается поэтажный план помещения и экспликация. Доверенность можно получить не ранее, чем через 1 месяц. Для этого Департамент затребует:
   • паспорт;
   • свидетельство о регистрации собственности;
   • договор основания на жилье.
2. План помещения, экспликация и технический паспорт. Они выдаются по доверенности в БТИ. Для этого необходимо представить такой же пакет документов, что и в Департамент. Если технический паспорт имеется на руках, то надо обратить внимание на дату его выдачи. Этот документ старше трех лет не принимается, придется получать новую редакцию.
3. Справка ДЕЗ. Она выдается в компании-управляющей зданием, в котором находится квартира, претендующая на изменение статуса. Она содержит информацию о том, с какой целью используются другие помещения, расположенные на одном этаже с данным жильем. Для получения этой справки необходимо представить паспорт, документ о принадлежности собственности и договор основания.
4. Техническое заключение. Его также можно получить в домоуправляющей компании (ЖСК, ТСЖ и др.). В этом заключении содержатся сведения о техническом состоянии дома.
5. Заключение от пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. Оно выдается Управлением государственного надзора при МЧС только после выезда на квартиру и ее проверки на месте. Чтобы работник МЧС произвел проверку, необходимо подать соответствующее заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Оно выдается СЭС по месту нахождения жилья по той же схеме, что и пожарное заключение: подается заявление, работник выезжает на место с целью проверки, через определенное время заявителю предоставляется итоговый документ.
7. Согласие собственников квартир в доме. Мнение учитывается только реальных владельцев жилья, а не прописанных там людей. Чтобы получить согласия в установленном порядке, следует обратиться в управляющую компанию с целью включения интересующего вопроса на следующем заседании собственников. Есть возможность несколько ускорить процесс — провести внеочередное заседание. Только для этого необходимо не позднее чем за 10 дней до желаемой даты собрания уведомить об этом собственников и указать причину заседания. Вопрос об изменении статуса квартиры можно решать в присутствии как минимум половины всех владельцев жилых помещений в доме. Если 2/3 из них согласны на перевод рассматриваемой квартиры в нежилой фонд, то решение считается законно принятым.
8. Выписка из домовой книги. Этот документ предоставляется паспортным столом. В выписке указываются сведения обо всех прописанных лицах в квартире (их не должно быть). Следует помнить, что этот документ имеет ограниченный срок действия — всего 2 недели.
9. Проект на переустройство жилого помещения. Его можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилое

При этом важно учитывать интересы других жильцов, их права не должны нарушаться. Согласие на изменение статуса жилья со стороны соседей не является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, то сделайте это обязательно — при возникновении спорных ситуаций эта бумага может оказаться весьма кстати.

• Паспорт заявителя;
• Нотариально удостоверенная доверенность на имя заявителя(при необходимости);
• Правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
• Технический план нежилого помещения;
• Поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение;
• Проект переустройства и/или перепланировки нежилого помещения(если помещение не соответствует требованиям законодательства).

• Оформить такой перевод может только собственник нежилого помещения(или его представитель — по нотариальной доверенности);
• Указанная недвижимость должна отвечать требованиям, установленным для жилых помещений(или же у собственника есть возможность привести нежилое помещение в соответствие таким требованиям);
• Нежилое помещение не обременено правами физических и/или юридических лиц(например, в силу договора ипотеки, залога, аренды или найма).

Шаг 1: подготовьте заявление

Если чиновники приняли решение о переводе нежилого помещения в жилое, соответствующая информация автоматически отправляется в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения имущества.

• отказом в одобрении процедуры со стороны правообладателей помещения, жильцами МКД;
• невозможностью соблюсти требования, предусмотренные для жилых помещений;
• ограничения на проведение работ в МКД, которые предстоит учесть и обосновать проектировщику;
• выполнение работ без проекта и согласования МЖИ, что значительно осложнит процесс узаконивания.

Проект необходимо заказывать в организации, состоящей в СРО проектировщиков. На начальном этапе будут проведены обследования в помещениях и здании, изучено фактическое состояние конструкций. Обязательно составляется техзаключение о состоянии несущих конструкций. В проекте будут описаны все необходимые виды работ, мероприятия по безопасности, требования к строительным и отделочным материалам.

Согласования после завершения работ

Нежилые помещения обычно располагаются на первых этажах МКД, что упрощает процесс проектирования, согласования и проведения работ. Однако если переводимый объект располагается в подвальных (полностью или частично подземных уровнях здания), согласование всегда завершится отказом. Ниже расскажем о каждом этапе согласований, а необходимую помощь вы сможете получить у наших специалистов.

ВАЖНО . Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания. Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Требования к помещению

Чаще всего люди решают перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, если собираются заниматься предпринимательской деятельностью: открыть магазин, кафе или иное учреждение, предоставляющее услуги или продукцию.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии. Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.