Как высчитать стоимость доли в квартире

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как высчитать стоимость доли в квартире. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

1. Как уже говорилось выше, больше всего вы сможете получить, продав квартиру целиком, и только потом разделив полученные средства между всеми собственниками пропорционально размерам их долей. В связи с этим обстоятельством, постарайтесь убедить остальных владельцев в целесообразности выставления на продажу всего жилья сразу.
2. Вариант номер два, продажа части жилья оставшимся его собственникам. По закону вы в обязательном порядке прежде чем выставить объект на продажу должны письменно уведомить о своем намерении соседей и предложить им выкупить вашу часть квартиры. Это необходимо сделать, так как они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Если кто-то из совладельцев заинтересуется предложением (а обычно так и случается), цену можно максимально приблизить к той, что получилась в результате простейших математических подсчетов.

Особенности ценообразования

Если у других собственников нет желания ни на продажу своих квадратных метров, ни на приобретение ваших, будьте готовы, что реальные покупатели «со стороны» предложат вам за долю в несколько раз меньше, чем вы бы хотели в идеале.

Как примерно рассчитать стоимость

Специалисты нашего сайта могут круглосуточно оказать вам бесплатную консультационную помощь, если у вас возникли вопросы, связанные с оценкой доли жилья. Так как каждая ситуация индивидуальна, следовательно и решение проблемы должно быть таким же. Наши юристы посоветуют вам, как поступить в вашем конкретном случае.

Нужно продать 3/16 доли из квартиры (общая площадь 56 КВМ). Кадастровая стоимость всей квартиры 2.000.000. рублей. Владение недвижимостью менее 3 х лет (вступил в наследство в 2018 году). Продать необходимо за 250.000. рублей.
Нужно ли будет платить налог? Если да, то скажите пожалуйста как его рассчитать?

Выбор города

10.1. Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@ (ст. 235 ГК РФ («изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество») )

5. Как рассчитать стоимость 1/96 доли в двух комнатной квартире площадью 45 кв м.

6.1. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом..
Компенсация за часть квартиры предусмотрена только в случае отсутствия возможности выдела доли в натуре, фактически находящейся в пользовании и владении другого участника долевой собственности, поскольку в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности..
В данном случае, речь о размере арендных платежей их размер определяется по соглашению сторон.

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Площадь доли

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

• дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
• развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
• расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
• свежий евроремонт.

• стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
• среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
• среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
• цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
• цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

• Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
• Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
• Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Как определить стоимость доли в квартире?

Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости. Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной стоимости всей квартиры. Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

• Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Когда требуется определение стоимости доли

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое. Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий. То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам. Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Сложности при определении стоимости доли в квартире

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так. Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Пример: Есть 3-х комнатная квартира площадью 100 кв.м. Нужно оценить, сколько будет стоить 1/3 часть от нее. Один из аналогов площадью 80 кв.м. находится в том же районе и примерно равен по состоянию. Стоит он 4 миллиона рублей. Корректировки цены не требуются и первая цифра = 4000000/80=50 тысяч рублей. Вторая квартира находится на окраине города, далеко от оригинала и выглядит она откровенно значительно хуже. Учитывая эти два фактора, делаем корректировку на 30% от цены. Стоит эта квартира площадью 100 кв.м. 3 миллиона рублей. 1 кв.м. = 30000+30%=39 тысяч рублей. Третий аналог выглядит значительно лучше и находится прямо в центре города. Корректировка в 30%, но уже в сторону уменьшения. Площадь 100 кв.м., цена 6 миллионов рублей. 1 кв.м.=60 тысяч рублей – 30% = 42 тысячи рублей. Средняя стоимость 1 кв.м. составит (50000+39000+42000)/3=43666 рублей. Вся оцениваемая квартира стоит 43666*100=4366600 рублей. 1/3 от нее часть (учитывая корректировку в 10% от цены из-за того, что это доля) составит 4366600/3-10%=1309980 рублей.

Советы и рекомендации

Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке. Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего

• при заключении договора имущественного страхования;
• если владелец хочет внести свою долю в уставный капитал создаваемого им предприятия;
• при расторжении брака для решения имущественных вопросов с бывшим супругом;
• при оформлении договора кредитования, когда жилье выступает залогом по обязательствам.

Что такое оценка доли в квартире?

Ведь в будущем он может просто сдать свою часть в аренду новому хозяину и оба останутся при своем интересе: первый имеет дополнительный источник дохода, а второй проживает в отдельной квартире.
Есть ли проживающие в квартире или она свободна. У жилья может быть несколько хозяев, но они могут только иметь имущественное право, но не проживать там и не быть прописанными.

Как оценить долю в квартире для последующей продажи: пошаговая инструкция

1. Есть ли свободный доступ в помещение. Для покупателя это один из самых главных факторов. От него зависит, как быстро после заключения сделки он сможет начать пользоваться своей недвижимостью.
2. Если в квартире несколько комнат, которое не превышает число владельцев, то это делает долю дороже. Идеальная ситуация – это когда жилец может занять отдельную изолированную комнату.

В квартире имеется три комнаты размером по 10, 16 и 20 квадратных метра. При обращении в суд может быть вынесено решение о выделении доли в виде комнаты, размером 10 квадратных метров. Если же решать вопрос добровольно, то можно договориться и по поводу комнаты в 16 квадратов.

Зачем нужно проводить оценку

Нормы действующего законодательства закрепляют за гражданами право собственности на движимое и недвижимое имущество. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса имущество, пребывающее в собственности нескольких лиц, принадлежит каждому из них – это так называемая общая собственность.

Что считается долей

• первая – иногородние граждане, не имеющие собственного жилья в данном населенном пункте. Покупая долю в квартире, они решают несколько стоящих перед ними задач: официально регистрируются на новом месте жительства, оформляют кредит в местном отделении банка, трудоустраиваются на работу,
• вторая – граждане, которым негде жить. Денег на приобретение полноценного жилья у них нет, поэтому идут на покупку доли в квартире. Там они и проживают,
• третья – профессиональные риэлторы, которые выкупают доли. То есть занимаются таким видом бизнеса. В дальнейшем они стараются: приобрести оставшуюся часть квартиры и перепродать жилье целиком по повышенной цене, выгодно продать свою долю другим собственникам квартиры, выделить в качестве доли одну из комнат в квартире и определить порядок пользования жильем.

Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

• квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
• уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
• на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.

Порядок продажи долевой недвижимости

Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.

• Раздел квартиры по долям ↓
• Раздел по долям коммунальной квартиры ↓
• Статьи закона ↓
• Соглашение об определении долей ↓
• Как правильно рассчитать долю в квартире ↓
• Формула ↓
• Инструкция ↓
• Как рассчитать долю в квартире онлайн ↓
• Как рассчитать налог на долю квартиры ↓
• Задайте вопрос юристу → бесплатная консультация ↓

Жилье в общей долевой собственности оформлено на нескольких собственников. Они могут приходиться друг другу родственниками или быть чужими людьми – не столь важно. Куда важнее посчитать доли в квартире из расчета общей жилой площади и количества проживающих совладельцев. Такой подсчет позволит избежать юридических, бытовых, личностных и прочих споров о квартире.

Если квартира коммунальная

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Важная информация! Основная проблема при заключении сделок — отсутствие в квартире остальных собственников, местонахождение которых неизвестно. Понадобится юридическое подтверждение в виде уведомлений, отправленных по последним (известным) адресам проживания. Это облегчит судебное разбирательство в случае необходимости.

Как происходит оценка

Части продаются в соотношении 50–75% от их номинальной стоимости. В случае с приведенным примером это будет означать, что 1 миллион надо умножать на коэффициент от 0,5 до 0,75. В результате цена составит 500–750 тысяч.

Оценка стоимости доли в квартире

Важно! Чтобы получить ожидаемую сумму от части квартиры, понадобится рассмотреть с дольщиками варианты продажи недвижимости целиком. Тогда она будет продана по рыночной стоимости и все получат от принадлежащих им долей номинальную цену.