Продажа квартиры с обременением

Особенности квартир с обременением

Все чаще сейчас люди вынуждены продавать квартиру под обременением. На это есть масса причин. Что это значит — квартира под обременением? Один из вариантов обременения на квартиру — прописанные в квартире помимо собственника люди. Можно ли продать такую квартиру?

Обременение недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Это оправдано тем, что сведения при этом заносятся в Единый государственный реестр прав и при заключении сделок с недвижимым имуществом выписка из ЕГРП содержит сведения об отсутствии или наличии обременений. Это позволяет обезопасить возможных покупателей от тех продавцов, которые хотят утаить информацию о каком-либо обременении. Любой человек может узнать, не находиться ли та или иная квартира под обременением.
Для снятия обременения с недвижимости заемщику необходимо полностью погасить кредит со всеми процентами и штрафами, которые прописаны в договоре. Залогодатель обращается к банку с требованием подачи заявления в отдел государственной регистрации о снятии с приобретенного в ипотеку жилья обременения. В случае полного погашения ипотеки регистрационная запись об обременении становится погашена. На свидетельстве о регистрации права собственности проставляется штамп, доказывающий снятие обременения.
Если же заемщик не выполнит кредитные обязательства в полном объеме, то он лишается права без согласия банка распоряжаться своей жилой собственностью, квартира в этом случае реализуется для компенсации затрат банком.
Но в большинстве случаев банк и заемщик не доводят дело до суда и решают вопрос мирным путем. Пример: продажа обремененной недвижимости с выплатой задолженностей по кредиту впоследствии.
Обычно банки дают согласие на продажу квартир самими собственниками. Ведь банку не интересна квартира, ему важно вернуть причитающиеся деньги по кредиту. Получив согласие банка, собственнику необходимо найти покупателя.
Когда найден покупатель, в банке, где квартира была в залоге, оформляют сделку. После этого с недвижимости снимают обременение ипотеки.
Процедура купли-продажи квартир, находящихся у банка в залоге, уже отработана и отличается от сделки с обычным жильем:

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Покупка квартиры с обременением

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети — вопросы-ответы

Договор ренты на условиях пожизненного содержания чаще всего заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, у которых нет родственников, которые бы за ними ухаживали. В этом случае лицо, обеспечивающее регулярный уход за пожилым собственником жилья заключает договор ренты, и получает право собственности в соответствие со ст. 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением» и может распорядиться квартирой согласно ст.604 ГК РФ (Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания), однако, продать такое жилье рентодатель может только с позволения получателя ренты.

1. Покупатель берет на себя обязательства оплаты ипотечного кредита за приобретаемую залоговую квартиру, выплачивая продавцу сумму в счет компенсации уже погашенной им части ипотечного долга + некий бонус по договоренности.
2. Покупатель передает всю залоговую стоимость владельцу наперед, тот «гасит» ипотечный кредит, снимает обременение и после этого получает вторую часть суммы за продажу квартиры. Только не забудьте оформить передачу денег юридически верно, подкрепив распиской, заверенной нотариально.
3. Покупатель производит оплату двумя частями — первую банку, погасив остаток долга по ипотечному кредиту, а вторую продавцу квартиры.

Продажа квартиры с обременением

Еще одним распространенным видом обременения является арест, наложенный на квартиру. Он наиболее тяжелый, чем ипотека. Прежде, чем продать такую недвижимость, необходимо снять арест. Сделать это можно через органы, которыми он был наложен. Для этого, необходимо устранить причины, по которым квартира была обременена. Однако не всегда является возможным это сделать.

Обремененная квартира имеет определенное законами, или наложенное уполномоченными органами обязательства с юридической стороны, или запрет на продажу прав собственности. Самым распространенным обременением является ипотечный кредит банка. Чтобы осуществить сделку купли-продажи, необходимо погасить кредит деньгами, полученными от покупателя в качестве аванса или же составить договор с банком на переведение кредита. Если возможности выплатить ипотеку нет, тогда квартира не может быть продана без согласия банка.

Оформление договора купли-продажи квартиры с обременением

Квартиры с обременением сегодня в большом количестве представлены на рынке недвижимости для осуществления сделок купли-продажи. Это квартиры, которые имеют определенные ограничения в использовании для их владельцев. Видов обременений есть несколько – это и прописка третьего лица, обременение ипотекой или пожизненной рентой, обременение судебным арестом. В большинстве случаев квартиру все же можно продавать, исключение составляет только арест квартиры.

Квартиры с обременением – это зачастую довольно выгодная покупка, если говорить о стоимости, так как цены на такое жилье часто на 40-50 процентов ниже, чем на подобные квартиры без обременения. Но при подобной сделке существуют многие подводные камни, которые нужно обязательно учитывать, иначе после заключения договораи государственной регистрации права собственности никакая низкая стоимость не оправдает тех финансовых потерь, которые потребуются для снятия обременения с квартиры и отстаивания собственных интересов. Поэтому, если Вы хотите оформить договор купли-продажи квартиры с обременением, лучше сразу обратиться за помощью к квалифицированным юристам. Они помогут избежать многих проблем и подскажут, каким образом лучше всего оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в каждой конкретной ситуации.

Договор продажи квартиры с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Рента или пожизненное содержание с иждивением – виды обременений квартиры, позволяющие решить проблему приобретения жилья за счет определенных договором выплат или действий. Но эти ограничения имеют и свои риски, в частности, появление наследников квартиры, оспаривающих право на нее.

Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

7 (495) 255-06-69

Хотите купить квартиру? В нашей базе данных более 100 000 предложений по Москве и Московской области! Мы поможем подобрать для Вас квартиру в соответствии с Вашими требованиями, проверим юридическую чистоту выбранной квартиры и окажем сопровождение сделки купли-продажи «под ключ».

Агентство недвижимости «Гарантия» работает с таким проблемным сегментом на рынке недвижимости как доли в квартирах, когда продажа зависит не только от собственника, но и от его соседей. Мы поможем продать долю в Вашей квартире, даже если Вы не имеете доступа в квартиру, без просмотра. Если Вам необходимо приобрести долю в квартире, мы поможем Вам подобрать вариант для покупки и сопроводим сделку купли-продажи «под ключ».