Как купить правильно комнату в коммуналке

Содержание

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как купить правильно комнату в коммуналке. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.

Сроки

  • Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
  • Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
  • Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
  • Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
  • Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.

Дело в том, что банки неохотно оформляют ипотеку на комнаты. Во многих кредитных организациях действуют определенные условия: например, дом должен быть построен позднее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий. Если дом возведен раньше или имеет деревянные перекрытия, в займе откажут.

Есть два нюанса. Первый: если комнаты находятся в долевой собственности, нужно получать отказы от всех владельцев. Второй: нельзя продавать комнату по цене ниже той, которая была указана в уведомлении. Если продавец решит сделать скидку, ему придется получать отказы повторно.

Получите отказы от собственников

Обязательно смотрите на соседей. Если в общежитиях с ними можно контактировать меньше, в коммуналке вы будете обязательно сталкиваться. Поэтому познакомьтесь с ними еще до принятия решения о покупке. Например, если в соседней комнате живет алкоголик, лучше найти другой вариант — о спокойной жизни можно будет забыть.

Рекомендуем прочесть:  Жилищный сертификат чернобыльцам 2020

По закону сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ.

Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части.

Комната или доля?

Разница принципиальна. Купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.

Для меня главный фактор при выборе комнаты в коммунальной квартире — нормальные соседи. С этими людьми придется много лет ходить в один туалет и готовить на одной кухне. Алкоголики, скандалисты и гостеприимные тусовщики могут попортить много крови.

Возможность сдавать в аренду через «Авито»

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Расположение в центре города

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

  1. совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
  2. обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.
  1. точное число прописанных,
  2. наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
  3. наличие графика уборки и его фактического соблюдения;
  4. наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
  5. наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.

Как грамотно купить комнату в квартире

Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше? И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Как получить согласие соседей

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

Особенности покупки комнаты

  1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
  2. Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
  3. Справка из БТИ с указанием долей.
  4. Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
  5. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
  7. Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
  8. Выписка из домовой книги с данными о жильцах.

Необходимые документы

Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится. Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится. После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.

Еще одним важным документом при оформлении сделки с комнатой в коммуналке становится письменный отказ других собственников от выкупа доли. Собственники долевой недвижимости имеют приоритетное право на покупку и должны оформить официальный отказ, если не планируют приобретать жилье. Собственно, получение отказов – это забота продавца, но покупателю на всякий случай стоит убедиться, что все прошло как положено, чтобы сделку потом нельзя было оспорить.

Право собственности и обременения на комнату

Комната в общежитии или коммунальной квартире Нижнего Новгорода может выступить в роли инвестиции или стартового жилья при необходимости получить прописку и недостаточном количестве денег для покупки полноценной студии или однушки. Сделки с этим видом недвижимости сопряжены с рядом нюансов, которые следует учитывать, чтобы не оказаться в дураках. Профессионалы АН «Владис» подготовили для вас подробный гайд, как купить комнату в коммуналке и избежать трудностей.

Выбираем комнату правильно

Когда вы убедились в благонадежности продавца и наличии у него всех документов, необходимых для совершения сделки, можно приступать к финальному этапу – составлению и подписанию договора купли-продажи. Здесь придется привлечь профессионального юриста или нотариуса, который правильно составит документ, внеся в него все условия, оговоренные между продавцом и покупателем, а затем заверит подписи.

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.
Рекомендуем прочесть:  Как узнать что квартира муниципальная

✔ Какие могут быть риски?

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

Добрый день! Договор можно оформить в простой письменной форме, имея отказ от преимущественного права покупки комнаты от собственников других комнат, уведомление о продаже и преимущественном праве покупки можно отправить им заказным письмом о продаже и условиях, с уведомлением ( либо телеграмма с уведомлением) . Копию необходимо на почте или телеграфе заверить. С момента вручения/не вручения / месяц и можно подписывать ДКП с ценой не ниже заявленной в уведомлениях, и регистрировать переход права на Покупателя. Удачи!

Уважаемые маклеры! Покупаю комнату в трёхкомнатной коммунальной квартире в Москве. Три собственника, три лицевых счёта, три кадастра. Покупаю одну из трёх комнат. Надо делать договор нотариально? Или можно самим составить и сдать через МФЦ?

Ирина

Если покупаемая Вами комната имеет одного собственника (не в долевой собственности), то можно составить договор купли-продажи в простой письменной форме. Но к пакету документов обязательно нужно приложить нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки комнаты, подписанные собственниками двух других комнат, либо приложить телеграмму отправленую месяцем ранее (строго месяц) с уведомлением о продаже с указанием конкретной цены продажи. Стоимость указанная в договоре купли-продажи и в уведомлении не должна отличаться (меньше не должно быть, с этим тоже строго). Удачной сделки и с Наступающим Новым годом! С уважением, Арман!

Разница принципиальна. Купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.

По закону сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ.

Особенности сделки

Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения. Но, во-первых, подарок от лиц, не входящих в число ближайших родственников, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка таит для покупателя риск остаться и без денег, и без комнаты. Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и, если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.

Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.

Самостоятельный поиск или помощь риэлтора?

Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.

Заключаем сделку купли—продажи

Примерную стоимость можно спрогнозировать, оценив ситуацию на рынке жилья. Определитесь с метражом и размером комнаты, посмотрите, сколько стоят аналогичные предложения в разных районах города. Почитайте рейтинги жилья, аналитику и новости о недвижимости и ЖКХ. Также приблизительную сумму помогут рассчитать различные on-line калькуляторы.

Что делать с долей в квартире и комнатой? С чего же начать, если вы хотите продать комнату в коммуналке или общежитии? Во время осмотра необходимо обратить внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.

Осмотр и знакомство с соседями

    Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.

Продажа в общежитии

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

  • Отправить извещение через нотариуса. Услуга не бесплатная, но в итоге у покупателя будет «на руках» документ о принятии мер по уведомлению о продаже.
  • Привлечь третьих лиц. Лучший вариант — вызвать участкового в свидетели отказа от получения письма. Важно договориться об одновременном приходе участкового и почтальона.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Комната в коммуналке — ходовой товар. Ее приобретение дает возможность оформить регистрацию, и при этом получить в собственность жилье по гораздо меньшей стоимости, чем пришлось бы платить за полноценную квартиру. Купля-продажа коммуналки подчинена ряду правил, несоблюдение которых приведет к недействительности сделки.

Можно ли продать комнату в квартире

Если на квартиру нашелся реальный покупатель, а прочие собственники противятся продаже, можно оформить с потенциальным покупателем договор займа под залог комнаты. По истечении указанного в договоре срока оформляется «Соглашение об отступном» (ст. 409 ГК РФ), согласно которому комната перейдет займодателю взамен невыплаченных денежных средств.

Ссылка на основную публикацию