Обременение при продаже квартиры

Особенности квартир с обременением

Обременение недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Это оправдано тем, что сведения при этом заносятся в Единый государственный реестр прав и при заключении сделок с недвижимым имуществом выписка из ЕГРП содержит сведения об отсутствии или наличии обременений. Это позволяет обезопасить возможных покупателей от тех продавцов, которые хотят утаить информацию о каком-либо обременении. Любой человек может узнать, не находиться ли та или иная квартира под обременением.
Для снятия обременения с недвижимости заемщику необходимо полностью погасить кредит со всеми процентами и штрафами, которые прописаны в договоре. Залогодатель обращается к банку с требованием подачи заявления в отдел государственной регистрации о снятии с приобретенного в ипотеку жилья обременения. В случае полного погашения ипотеки регистрационная запись об обременении становится погашена. На свидетельстве о регистрации права собственности проставляется штамп, доказывающий снятие обременения.
Если же заемщик не выполнит кредитные обязательства в полном объеме, то он лишается права без согласия банка распоряжаться своей жилой собственностью, квартира в этом случае реализуется для компенсации затрат банком.
Но в большинстве случаев банк и заемщик не доводят дело до суда и решают вопрос мирным путем. Пример: продажа обремененной недвижимости с выплатой задолженностей по кредиту впоследствии.
Обычно банки дают согласие на продажу квартир самими собственниками. Ведь банку не интересна квартира, ему важно вернуть причитающиеся деньги по кредиту. Получив согласие банка, собственнику необходимо найти покупателя.
Когда найден покупатель, в банке, где квартира была в залоге, оформляют сделку. После этого с недвижимости снимают обременение ипотеки.
Процедура купли-продажи квартир, находящихся у банка в залоге, уже отработана и отличается от сделки с обычным жильем:

Все чаще сейчас люди вынуждены продавать квартиру под обременением. На это есть масса причин. Что это значит — квартира под обременением? Один из вариантов обременения на квартиру — прописанные в квартире помимо собственника люди. Можно ли продать такую квартиру?

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности

Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией. Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

• договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
• передаточный акт;
• свидетельство о праве (при наличии);
• заявление сторон сделки;
• выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы, удостоверяющие личность заявителей.

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

Обременение при продаже квартиры

Квартиры, которые имеют обременение, покупатели стараются обходить стороной. Однако, в большинстве случаев, такое жилье продается ниже рыночной стоимости. Это и является для многих стимулом для покупки. Поэтому, в первую очередь, перед продажей квартиры, нужно немного скинуть цену, чтобы найти покупателей.

Еще одним распространенным видом обременения является арест, наложенный на квартиру. Он наиболее тяжелый, чем ипотека. Прежде, чем продать такую недвижимость, необходимо снять арест. Сделать это можно через органы, которыми он был наложен. Для этого, необходимо устранить причины, по которым квартира была обременена. Однако не всегда является возможным это сделать.

Особенности продажи квартиры с обременением

• Торги – организовываются органом исполнения судебных наказаний. Они обязаны известить об их проведение не позднее чем за 10 дней и не раньше чем за 30. Желающие принять участие вносят задаток (5% от суммы). Победителем торгов считается тот, кто предложил большую сумму. На основании этого, подписывается договор о продаже и в Едином государственном реестре прав на имущество не позднее чем через 5 дней вносятся соответствующие записи, арест с недвижимости снимается так же как и обременение.
• Аукцион отличается от торгов тем, что первичная цена помещения определяется независимыми экспертами. На официальном сайте государственной службы исполнения наказаний размещается информация о проведении аукциона, желающие принять участи вносят залог (также 5%). Победителем признаётся покупатель, предложивший большую сумму. Подписывается догов, оформляется право на собственность.

Если обременение на квартиру в виде ареста, то прежде чем продавать жильё с него необходимо снять его. Для этого необходимо обратиться в орган, наложивший ограничение. Для снятия ареста они потребуют устранение причин, приведших к нему. Иногда таких возможностей может и не быть.

Обременение на квартиру: что это

Одновременно несколько арестов на один объект не накладываются. Представители ФССП ждали подходящего момента и арестовали квартиру после того, как кредит был погашен, а одно обременение было снято. Предыдущий хозяин заинтересован в продаже жилья, поэтому рассмотрит иные возможности для погашения долгов.

Любое распоряжение квартирой происходит только после получение выписки из ЕГРП, в котором есть информация обо всех обременениях. Существование этого реестра – гарантия чистоты сделки для покупателя, поскольку недобросовестные продавцы могут утаить сведения об их наличии.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

• Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
• Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
• На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
• Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
• Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
• Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Продажа квартир с обременением

В первую очередь, специалисты нашего агентства обладают необходимыми юридическими знаниями и имеют достаточный опыт в решении подобных вопросов. Благодаря знанию механизмов, сотрудничеству с большим количеством банков становится возможным найти оптимальный вариант продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Наиболее часто используется схема гашения задолженности по кредиту за счет покупателя недвижимости. То есть покупатель вносит в качестве аванса сумму долга в банк для оплаты ипотеки, а оставшуюся часть денег отдает наличными собственнику.

Взятая в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка, а залог является одним из наиболее распространенных видов обременения на квартиру. В случае невыплаты заемщиком кредита квартира выставляется банком на продажу, за счет чего и происходит возврат затраченных кредитором денежных средств. Возникающее вследствие ипотеки обременение означает, что возможности распоряжения по своему усмотрению данным объектом недвижимости ограничены. То есть вы не можете его продать, завещать или подарить до того момента, пока не будет осуществлен полный возврат ипотеки. До этого момента какие-либо сделки с данной квартирой не могут быть предприняты без участия банка-кредитора, за которым, кстати, и будет решающее слово.

Какие особенности при продаже квартиры с обременением

Приобретаемая вами квартира может содержать небольшой сюрприз — в качестве проживающих в ней арендаторов. Любой договор аренды, заключаемый на срок более года, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Продать квартиру, сдаваемую в аренду, можно, однако смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: наниматели вправе проживать в ней до окончания установленного договором срока.

Нельзя также продать квартиру, являющуюся совместным имуществом супругов, без разрешения второй «половины». Такая квартира – это объект общей собственности, даже если она записана только на одного из супругов. Согласно же ст.35 Семейного кодекса РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.) единолично распоряжаться недвижимостью каждый из супругов не может, а только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Если же продаваемая квартира не входит в круг совместно нажитого имущества и тому имеются подтверждения (например, это обозначено в брачном договоре), разрешение супруга получать не нужно.

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

• вероятность мошенничества – при продаже квартиры по ипотеке с обременением скрывают от покупателя другие аресты (покупатель о них узнает после вселения в новое жилье или после выплаты задолженности банку) или прописанных жильцов, которых нельзя выписать даже через суд;
• вступление в права собственности – если покупается квартира по переуступке долга, в свои законные права новый владелец сможет вступить только после выплаты всей суммы;
• страхование – при оформлении сделки по переуступке долга банки требуют оформление страхового полиса (обычно титульный), что влечет за собой лишние расходы.
• отказ банка – при неудовлетворении предъявленным требованиям банк может отказать в предоставлении кредита.

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.