Анализ стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Процедура оценки земельного участка

Рыночная цена чаще всего ниже кадастровой на 25%. Кадастровая стоимость нередко очень высока, соответственно, велик и накладываемый налог на землю. По этой причине владельцы часто оспаривают её. Дело в том, что кадастровая стоимость ориентируется на усредненных характеристиках, которые не зависят от особенностей конкретного участка.

Оценочная компания «Константа»

Оценка земельных участков начинается с понимания, что собственно такое этот земельный участок. Для того чтобы ответить на этот вопрос нужно открыть Земельный кодекс и из ст.11.1, гл. I.1 узнать, что «…земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами…».

Оценка земли и земельных участков — от руб

Определение экспертами рыночной стоимости земельных участков любой категории по целевому назначению называют независимой оценкой земли или земельных участков. Наиболее популярными объектами оценки земли являются дачные участки, но существуют и иные оценочные услуги, такие как оценка земель промышленного назначения, оценка сельскохозяйственных земель, оценка городских земельных участков, оценка права аренды земли.

Оценка стоимости земельного участка

— улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем и др.);

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Весьма длинный перечень юридически значимых действий относительно недвижимости требуют знания достоверной стоимости этих объектов. Действиельная рыночная цена имеет значени при заключении сделок, оформлении наследства, разделе имущества, налогообложении. Чтобы ее определить проводиться оценка стоимости земельного участка. Анализ основывается на обследовании проектной и техдокументации объекта, ценовых тенденций на соответствующем земельном рынке. При оценке земли во внимание принимается весь комплекс его физико-геологических свойств, качества, места расположения, габаритных параметров, востребованности, наличия ограничений, обременений и прав всех лиц. Большое значение в вопросе установления действительной рыночной стоимости имеет целевое назначение земель. Квалифицированные специалисты в ходе оценки земельного участка рассчитывают стоимость недвижимого объекта на конкретную дату, поскольку стоимость его довольно динамично меняется. Переоценка в обязательном порядке заказывается при смене целевого назначения земли, так как порядок и возможность его пользования, извлечения из него прибыли существенным образом может влиять на результаты исследования.

Оценка стоимости земельного участка

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка земли

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Как проводится оценка рыночной стоимости земли

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Как проводится оценка земельного участка

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Оценка стоимости земельного участка

• при судебных разбирательствах;
• при предоставлении земельного участка в качестве залога;
• при осуществлении сделок купли-продажи;
• при определении уровня инвестиционной привлекательности земельного участка;
• при оценке стоимости земельного участка в целях налогообложения;
• при внесении участка в уставной капитал;
• во время принятия прочих хозяйственных решений.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Методы и порядок оценки земельных участков

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается

• Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
  • Цель проведения оценки;
  • Стандарты оценки;
  • Категория земель;
  • Вид разрешенного использования;
  • Вид собственности;
  • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
  • Данные земельного кадастра;
  • Наличие строений;
  • Оговаривается дата проведения оценки.
• Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
  • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
  • Физические характеристики ЗУ;
  • Описание строений и инженерных коммуникаций;
  • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
  • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
  • Анализируются экономические факторы.
• Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
• Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
• Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
• Определение метода оценки.
• Согласование полученных результатов.
• Составление отчета.