Размер доли в квартире

Определение доли в квартире — зачем это нужно и как это делается

Ещё определение доли в квартире производится и в таком особом случае, когда требуется изменение размера долей в соответствии с фактически сложившимся на протяжении длительного периода времени порядком пользования жилым помещением. Такое допускается, если при покупке доли жилого помещения были оговорены конкретные помещения, передаваемые в пользование, и данный порядок неукоснительно соблюдается.

Когда в 1990-е годы началась приватизация жилья, многие граждане, не видели принципиальной разницы между долевой и совместной собственностью и оформили квартиры в общую совместную собственность. Но в ситуациях, когда участники совместной собственности умирали, начали возникать трудности в оформлении наследства, так как нотариусы не выдают свидетельства о праве на наследство без соглашения собственников квартиры о разделении долей. И единственный выход из сложившейся ситуации, это определение доли в квартире в судебном порядке.

Выделение доли в квартире

Для чего устраивать сложности, чтобы осуществить продажу доли квартиры другому лицу?
Имеются два фактора.
Первый фактор. Значительно выгоднее продавать всю квартиру целиком, т.к. доля жилплощади стоит гораздо меньше, чем соответствующая ей часть при продаже всей квартиры полностью. Но дело еще и в том, что другой сособственник в такой ситуации чаще всего не хочет продавать свою долю вместе, а порой не желает выкупать сам продаваемую долю по рыночной цене.
Второй фактор вытекает из первого, поскольку если второй сособственник жилплощади не хочет купить долю квартиры по реальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю именно ему. Посторонний человек приобретает проблемную долю квартиры, а второй сособственник долю выкупает «без проблемы», поскольку «проблема» -то он сам. Выходит, что для сособственника жилплощади приобретение доли в той же квартире более выгодно, чем для постороннего лица, а это следует учитывать – закон рынка.

Пакет документов для продажи доли почти такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного существенного нюанса. Отчуждение доли квартиры происходит через договор купли-продажи, и у другого сособственника появляется преимущественное право покупки продаваемой доли. Таким образом, продавец доли обращается к нотариусу, и тот отправляет на имя другого сособственника заказное письмо с сообщением о продаже доли квартиры за определенную цену. После получения этого сообщения сособственник вправе в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в месячный срок подобного не происходит, долю разрешается продавать третьим лицам. В реальной практике решение вопроса с этим уведомлением связано с потерей времени, а если иной сособственник действует грамотно, то и с невозможностью совершить сделку вообще. Вот потому-то на рынке в настоящее время применяют три «обходных» схемы оформления долей:
1. договор дарения всей доли;
2. договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;
3. залоговая схема.
А теперь детальнее о том, как происходит продажа доли квартиры в обход преимущественного права покупки:
1. При дарении всей доли квартиры целиком по сути осуществляется притворная сделка, которая камуфлирует сделку купли-продажи. При дарении преимущественное право покупки уже не наступает. Если кто-то сможет доказать факт передачи денег, то сделка согласно статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Соответственно, надо сделать всё юридически грамотно, маскируя реальные взаимоотношения сторон.
2. При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли , у которого есть преимущественное право покупки. При дарении преимущественное право покупки уже не наступает, и поэтому удобно подарить, скажем, один метр. Подобный вариант значительно проблематичнее разбить в суде, при этом он связан с двойным оформлением и риском, что одаренный затем может вообще не выкупить долю. В общем, элемент притворности здесь присутствует, т.к. очевидно, что метр дарится исключительно для того, чтобы потом продать данному лицу всё остальное.
3. Залоговая схема наиболее чёткая . Для её осуществления заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю, в качестве займа, а взамен закладывает в качестве обеспечения уже долю покупателя. Сделка регистрируется, а после подписывается мировое соглашение, по которому долг аннулируется, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Проблема здесь лишь в том, что само оформление доли в залог встречается редко, поскольку, в частности, банки в залог доли не брали. В связи с этим, из-за отсутствия подобной практики, юристы ФРС (где осуществляется регистрация) имеют возможность попытаться найти предлог для отказа в регистрации договора займа с залогом доли.

Обязательная доля в квартире

Право на обязательную долю в наследстве в целях материального обеспечения предоставлено двум категориям лиц: 1) нисходящим родственникам: несовершеннолетним детям наследодателя (не достигшим возраста 18 лет), нетрудоспособным детям наследодателя; нетрудоспособному супругу; 2) восходящим родственникам: нетрудоспособным родителям; нетрудоспособным иждивенцам наследодателя, состоящим в иных родственных отношениях с наследодателем либо вообще не состоящим в них.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами статьи 1130 Гражданского кодекса.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски

Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

Оценка доли в квартире

Содольщики очередники — конечно, это большой минус, наверное -30%. Хотя во многих объявлениях нам приходится встречать этот аргумент, выдаваемый неопытными риэлторами за достоинство. На первый взгляд, вроде бы чего в этом плохого? Вот он — свет в конце тоннеля, однако, это как свет далекой звезды, до которой лететь несколько парсеков световых лет. И если вляпаешься, то обратного пути нет. Гарантированно в этой квартире живут люди, у которых нет денег ни на какие доплаты, и единственное на что они рассчитывают в этой жизни, это на то, что наше вороватое государство выделит им какое-то жильё лет этак через 10-15 или 15-20. На перспективе разъезда можно сразу поставить жирный крест. Эти, никуда и ни за какие коврижки не поедут. Одним словом, долгосрочная инвестиция с тяжелым настоящим и непонятным будущим.

Завышая цену на доли, агентство недвижимости умышленно идёт против законов рынка, однако, обманутому собственнику в начале даже нравится, что его имущество оценено дорого. В глубине души каждый надеется, что покупатель найдётся. Но, при этом, логика риэлторов верна и заключается в том, что спустя полгода, когда терпение клиента и договор уже заканчиваются, они убеждают продавца существенно снизить цену, мотивируя это обстоятельство изменением коньюнктуры рынка. В результате Содольщик снова остается в агентстве, а доля продается уже по более низкой цене. Это, так называемый, процесс «утрамбовывания» клиента. Аналогичная процедура происходит ещё через полгода, и только тогда доля квартиры выходит на более-менее рыночную цену.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Доля в квартире — покупать или нет

Именно поэтому, собственники жилья и договариваются, кто какую комнату занимает. Это называется сложившийся порядок пользования. Еще один нюанс заключается в том, что пользоваться долевой собственностью имеет право только сам собственник, но не члены его семьи. Если Вы хотите в дальнейшем проживать в купленной доле в квартире всей семьей, то стоит сразу, при покупки доли в квартире, оформить ее на всех членов своей семьи, за исключением детей до 14 лет. Например, вам предложили купить 1/2 долю в квартире . Разделите ее на столько частей, сколько человек в семье и тогда каждый получит одинаковое право на проживание в квартире.

Сначала надо понять для чего вы решили купить долю в квартире. Возможно, что покупка доли в квартире нужна лишь для получения московской прописки и социального пакета который из этого следует. Соответственно в этом случае Вы не планируете проживать в квартире где намерены купить долю в квартире. Для получения постоянной регистрации по месту жительства достаточно иметь минимальную долю в квартире, даже 1/100 долю в квартире. Согласие остальных сособственников на Вашу прописку не нужно. Собственник доли в квартире и его дети до 14 лет прописываются без согласия сособственников. В паспортный стол по месту нахождения жилья предоставляется только свидетельство на право собственности на долю в квартире .

Как получить налоговый вычет при покупке доли в квартире

Таким образом, Петров А.С., несмотря на то, что владеет 50% от квартиры, вправе исчислить вычет на основе суммы в 2 500 000 рублей. Номинально данный вычет составит 325 000 рублей (13% от 2 500 000), но фактически Петров А.С. будет иметь законное право получить только 260 000 (из-за ограничения, установленного законодательством — 260 000 рублей являются предельным имущественным вычетом).

Можно отметить, что указанное правило распространяется и на правоотношения, при которых квартира оформляется в долевое владение налогоплательщика и его ребенка. По закону несовершеннолетний ребенок не может нести расходов на покупку жилья — их полностью несет родитель. Вне зависимости от распределения долей во владении купленной квартирой, родитель вправе исчислить вычет полностью с той суммы, которую он потратил на приобретение недвижимости.

Схемы продажи доли в квартире

Собственность в данном случае может быть долевая (выделена доля каждого) или совместная (части не выделены). Эти два вида собственности следует четко разделять, поскольку юридические последствия сделок с совместной собственностью и долевой абсолютно различные. Каждый из совладельцев квартиры имеет право по своему желанию дарить, продавать, завещать, отдавать в залог принадлежащую ему часть (долю) или распорядиться ею другим законным способом. Объектом исследования данной статьи является приватизированная квартира, а конкретно — доля в квартире.
Распоряжаться квартирой, которая находится в долевой собственности, ее участники могут лишь при согласии всех остальных участников, в случае возникновения разногласий порядок отчуждения устанавливается в судебном порядке. Исключением может быть продажа квартиры с публичных торгов.
Итак, если возник вопрос о продаже доли квартиры, нужно знать механизм его правильного, законного решения, что и будет изложено в статье.

Дело сделано, все оформлено законным путем. Оспаривание таких случаев возможно, но из-за отсутствия факта продажи как таковой положительным решение будет для продавца.
Возможна вариация данного метода. Продавец дарит покупателю не полностью всю часть квартиры, а лишь часть доли. Далее следует продажа доли целиком тому, кому подарена часть, а поскольку у него есть законное право приоритетной покупки, то он ее и покупает.

Доля в квартире: решение вопроса через суд

Как было сказано выше, при рассмотрении дел суд встаёт на сторону бывших жён (особенно воспитывающих несовершеннолетних детей). Выступив в качестве истца, разведённая женщина имеет все шансы выиграть дело в суде – закон целиком на её стороне. Также в выигрыше останутся дети, имеющие свою долю собственности, зафиксированную документально.

Разделить квартиру помогает определение размера каждой отдельной доли. При этом нужно знать о механизме выделения доли из общей долевой собственности. Обычно практикуется равномерное и справедливое разделение, если нет других уважительных причин для выделения одному из собственников большей или меньшей части квартиры. Например, суд остаётся на стороне разведённой женщины, воспитывающей несовершеннолетних детей – её доля будет больше, чем у бывшего супруга.