Как продать квартиру с перепланировкой незаконной

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как продать квартиру с перепланировкой незаконной. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Если переделка не узаконена

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

1. Подписать и зарегистрировать договор.
2. Составить акт приемки-передачи и подписать его. Передать новому владельцу все документы и получить оплату за жилье.
3. Далее покупатель регистрирует в Росреестре право собственности.

Ипотеку на такое жилье дают редко: для банка это риск, потому что ему самому придется тратить деньги на согласование перепланировки. Если же во время сделки его представители упустили этот момент, они вправе расторгнуть договор.

2. Перепланировка

Если вы нашли банк, который готов дать ипотеку на вашу квартиру, обязательно предупредите его о нелегальной перепланировке. Так они будут знать все заранее и не расторгнут договор. В договоре с покупателем кредитная организация пропишет, что он должен узаконить ее в течение 6 месяцев. Иначе все расходы на одобрение работ новый владелец будет нести полностью из своего кармана — независимо от сложности ситуации.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
3. Строительство каминов в панельных домах.
4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

Виды перепланировки

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

Яна Меркулова

Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

Проверено ЦИАН

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

1. Выяснения объемов и степени сложности, проведенных продавцом ремонтных работ.
2. Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил.
3. Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %).
4. Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Практика выявления нарушителей

Несмотря на описанные последствия, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году.

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.

Тонкие красные линии в вашем плане

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье «Перепланировка — узаконить по эскизу«.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Обязательная документация для перепланировки

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем. Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния. В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Для начала рассмотрим само определение незаконной перепланировки квартиры. Перепланировка – это строительные работы, которые каким – то образом затрагивают конструкцию дома, ей основные системы и важные узлы, а узаконивать её надо для того, чтобы подтвердить безопасность проведенных работ и отразить изменения в документах на квартиру.

Какая перепланировка незаконна?

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Какая перепланировка считается разрешенной

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

• Вы договорились с продавцом о соответствующем снижении стоимости квартиры и, соответственно, должны взять на себя все действия, связанные с согласованием перепланировки,
• Вы столкнулись с недобросовестным продавцом и о том, что перепланировка не узаконена, узнали только из свидетельства.

Нередко, делая глобальный ремонт у себя в квартире, мы даже не задумываемся о том, к каким последствиям могут привести наши действия.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Проблемы появляются в тот момент, когда возникает необходимость обменять или продать квартиру с перепланировкой. При этом, возможны два варианта развития событий: в первом, если перепланировка узаконена и согласована с БТИ – проблем с продажей не возникнет, во втором – с незаконной перепланировкой, могут возникнуть определенные сложности.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Продажа без узаконивания перепланировки

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

Интересующиеся вопросами, как в 2019 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня. В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние. Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Кредит на приобретение проблемного жилья выдаёт далеко не каждый банк. Можно ли продать квартиру с перепланировкой, неузаконенной официально, — в ипотеку, определяется решением банка о предоставлении кредита или в отказе от финансирования. Ряд финансовых организаций перестраховываются, отвечая отказом в кредитовании, или обязывают нового собственника узаконить процедуру на протяжении полугодичного срока.

После получения документов жилищная инспекция направит комиссию по указанному адресу. Несоответствие плана и фактической планировки будет зафиксировано документально в составленном акте, после чего информация будет передана в инспекцию. После согласования внесённых изменений собственник получит возможность на новые документы из БТИ в чёрных линиях вместо красных, фиксирующих несоответствие.

Сроки и затраты

Прямых законодательных запретов на реализацию жилья с проведением самовольной реконструкции не существует. Сверкой расположения объектов в реальности и технической документации занимаются потенциальные покупатели. Поэтому вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, имеет утвердительный ответ при согласии покупателя на подобное приобретение. Процесс упрощается при покупке за собственные средства и усложняется при подключении кредитования, поскольку требует согласия финансовой организации.