Как определить стоимость доли квартиры при продажи

Как оценить долю в квартире для продажи

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Оценка стоимости доли в квартире при продаже

Вот пример, распространенной ошибочной оценки : вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире 1/2 в 6 000 000 рублей. Далее собственник доли безуспешно долгое время пытается продать долю в квартире по такой цене с дисконтом 10-20% не понимая, что это не реально.

Можно попытаться найти желающего купить долю в квартире путем подачи частных объявлений и потерять все нарвавшись на афериста, а можно пойти более простым и правильным путем, обратиться в агентство недвижимости, которое занимается именно долевой собственностью. Поверьте, если цена доли в квартире определена правильно, то продана она будет в течение одного месяца, а если нет, то продавать ее можно годами.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Соответственно, на втором этапе оценщик должен рассчитать величину скидки (дисконта), которую нужно применить к уже известной стоимости 1 кв. м. в «целой» квартире, чтобы узнать искомую стоимость доли. Основная трудность здесь заключается именно в определении размера дисконта, так как если величина дисконта известна, то рыночную стоимость доли в квартире легко рассчитать простым перемножением трех величин – рыночной стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, величины дисконта и количества квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю.

Каким образом можно оценить долю в квартире

Официально эти оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли действительно столько и стоят, но на самом деле мотивация здесь совсем иная. В случае, когда собственник доли в квартире желает выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду, и выкупать по первой цене он не хочет. По третьей же цене он сможет получить материальную выгоду, благодаря которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Соответственно, такие оценщики оценивают именно так, как выгодно заказчику — тому, кто намерен выкупить долю в квартире.

Другие же оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, то есть исключительно по третьему варианту. Следует учесть справедливости ради, что у них оценка выходит чаще дороже, чем 50 процентов, так как они учитывают те доли, которые висят и не продаются долгие годы в различных риэлторских базах и сетях.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

  • РСД – это рыночная стоимость доли, которая подлежит отчуждению;
  • РСН – рыночная стоимость всей недвижимости целиком;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, который определяется расчетным способом и представляет степень реализации имущества.

В квартире имеется три комнаты размером по 10, 16 и 20 квадратных метра. При обращении в суд может быть вынесено решение о выделении доли в виде комнаты, размером 10 квадратных метров. Если же решать вопрос добровольно, то можно договориться и по поводу комнаты в 16 квадратов.

Оценка доли в квартире

Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.

Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Рекомендуем прочесть:  Пособия по безработице виды

Оценка доли квартиры перед продажей

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем. Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей. И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Оценка доли в квартире

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире

  1. Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
    • раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
    • количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
    • количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
  2. Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
  3. Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
  4. Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.

Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.

Как определить стоимость 1

3х комнатная квартира,два брата,у одного из них несовершеннолетняя дочь. Квартира досталась по наследству,недавно прошла приватизация, в результате которой получилось 3 собственника по 1/3 доли (два брата, несовершеннолетний ребенок). Первый брат занимает одну большую комнату, второй с ребенком две маленькие комнаты. Первый брат по факту в квартире не проживает, пытается ее сдавать незнакомым людям. Отношения натянутые.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Это видео недоступно

Гарантирую что Вы нигде ни в Москве ни в Питере, НЕ найдете полноценную квартиру с ценой подобной нашей! Если Вам интересны квартиры Москвы и Подмосковья недорого, -ЗВОНИТЕ МНЕ 8 925 192 32 09- и мы вместе подберем Вам именно то что Вам надо!

Рекомендуем прочесть:  Документы для налогового вычета за учебу ребенка

В этом ролике я — Аркадий Ярошенко (тел. +7 925 192 32 09-звоните!)
А сегодня раскрою Вам ну ОЧЕНЬ БОЛЬНУЮ для многих тему-
не просто о покупка квартиры студии, а о покупке квартиры в долевую собственность, о том как выделенную долю в квартире купить, и о покупке квартиры в долевую собственность.
Тема для многих действительно очень больная. Ибо и хочется купить квартиру подешевле. Но куча советчиков вокруг, ла и собственный внутренний голос так и нашептывают что купив

Как определить стоимость доли в квартире

На рынке купли — продажи долей недвижимости совершенно другие цены, другой порядок оформления и другие покупатели. Например, стоимость половины доли не может равняться стоимости половины квартиры. Поэтому, гораздо выгоднее продать квартиру целиком и затем уже разделить деньги в соответствии с принадлежащими долями. Но, к сожалению, такие случаи бывают очень редко. Наши специалисты имеют достаточный опыт оценки долей недвижимости. Даже по телефону можно определить порядок стоимости продаваемой доли. И эта сумма будет уточнена при осмотре объекта или документов на долю в квартире. Оценка конечной цены выкупа доли в квартире выполняется максимально объективно и только опытным экспертом, хорошо знакомым с рынком долей недвижимости. На стоимость доли в квартире влияет метраж квартиры и размер доли, т.е. соответствует ли данная доля определённой отдельной комнате в квартире. Большое значение имеет общее количество сособственников недвижимости и наличие несовершеннолетних собственников в квартире. И, конечно же – беспрепятственный доступ в жилище и срочность продажи доли в квартире.

В настоящее время дарение и продажу доли в праве на квартиру необходимо обязательно удостоверять у нотариуса. Ранее нотариальное удостоверение требовалось, например, если доля в праве общей собственности на недвижимость продавалась постороннему лицу. Теперь к нотариусу нужно обращаться при любом отчуждении долей недвижимости. Для такой сделки обязательно необходимы следующие документы: паспорта продавца и покупателя; выписка ЕГРН; согласие супруга, если доля квартиры куплена в браке (плюс документ о браке); разрешение органов опеки и попечительства, если продаваемая доля в квартире в собственности у несовершеннолетнего или недееспособного лица. Продаваемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц, т.е. не должно быть зарегистрировано никаких обременений. Не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества.

Оценка доли в квартире для продажи – от руб

Наши сотрудники имеют большой опыт в области оценки долевой собственности. Они тщательно ознакомятся с квартирой, изучат все нюансы и вычислят объективную цену. Ту, по которой можно легко продать долю на рынке, и не остаться в убытке. К слову, мы избегаем ситуаций с искусственным завышением стоимости доли квартиры, результатом которой становится невозможность реализовать недвижимость по заявленной цене.

Наша компания предоставляет услуги по оценке доли в квартире с целью продажи. Выполняется оценка независимыми оценщиками, которые подготавливают полные, объективные и полностью официальные отчеты. Сроки проведения такой оценки минимальны, а стоимость приемлема для заказчиков.

Особенности оценки доли в квартире

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.
  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Продажа доли в квартире — есть ли определенная стоимость

Здравствуйте
Прежде чем продавать «чужим людям» Вы обязаны предложить выкупить свою долю другим владельцам. Делается это в письменной форме, с указанием цены и условий продажи. Предложение отправляется по почте с уведомлением. Через месяц молчания или отказа, можете продавать кому угодно. Сумму выставляете ту, которую считаете нужной.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Ссылка на основную публикацию